Земельный
эксперт

Земельные участки

1180

Образование земельных участков

Согласно Земельному кодексу РФ, образование земельного участка происходит различными способами. Данная процедура может быть осуществлена только по отношению к площадям, отвечающим определенным требованиям:

Внимание, акция! Получите консультацию юриста по земельным вопросам!

  1. В результате раздела, выдела или объединения земель, новые участки должны иметь площадь, не меньше и не больше тех размеров, которые зафиксированы в положениях региональных властей.
  2. Участки не должны находиться под арестом, или другими санкциями. Земельный налог за площадь обязательно должен быть оплачен.
  3. На каждую площадь необходимы правоустанавливающие и технические документы.

В образовании новых территорий могут быть задействованы земли различного целевого назначения. Новообразованные участки, при этом, будут иметь такое же назначение, как и первоначальные.

Для оптимальной реализации потенциала земельных ресурсов, все территории в законодательном порядке поделены на категории. Каждая группа имеет определенные признаки, в соответствии с которыми и разграничиваются земли. Принадлежность земель к одной из категорий описывается в ст. 7 Земельного кодекса РФ. У граждан имеется право на перевод одной категории земли в другую. Изначальная принадлежность указывается в кадастровом паспорте и документах на право владения.

В большинстве случае, образование земельного участка, предусматривает прекращение существования начальной территории, однако такое положение вещей соблюдается не всегда. В некоторых случаях старые наделы остаются, но в уже измененных границах. Как правило, это касается муниципальных или государственных земель, предназначенных для застройки, а также садоводческих и огородных участков, находящихся в распоряжении некоммерческих сообществ граждан. В большинстве случаев, на осуществление процедуры образования новых участков, требуется согласие других владельцев земли, если таковые имеются. Также разрешение необходимо от землепользователей, арендаторов, застройщиков. В том случае, когда речь идет о землях государственного или муниципального унитарного предприятия, согласие не требуется.

Варианты образования земельных участков

Согласно содержанию главы 1 Земельного кодекса РФ, способы образования земельного участка бывают различные, а именно:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • разделение одной территории на несколько участков;
  • выделение доли из общей площади;
  • объединение нескольких территорий;
  • перераспределение земли.

Каждый из способов имеет свои особенности. Чаще всего встречается раздел земельного участка. Данный вариант подразумевает разграничение начального надела на две или несколько территорий, с соблюдением размерности и дальнейшей регистрации новых участков в Росреестре.

После разделения, каждая новая площадь получает индивидуальный кадастровый номер и паспорт, а старый участок перестает существовать, за исключением особых случаев.

Выдел доли из земельного надела представляет собой процедуру, при которой владелец подает заявку на определение долевой части от начальной площади. Право на все новые участки возникает у владельцев начальной территории, а первоначальный участок сохраняется наряду с остальными, но в уже измененных границах.

Объединение нескольких земель в одну площадь также происходит с согласия их владельцев, а права на полученный участок появляются у каждого собственника, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Особенностью данной процедуры является то, что полученный участок не должен превышать допустимых законом размеров.

Перераспределение может происходить в отношении смежных участков, с целью более продуктивного использования земельных наделов собственниками.

Права и обременения на образуемых участках

Вопросы, касающиеся обременений и прав на новые участки, затронуты в ст. 11.4-11.7 ЗК РФ.  Законом предусмотрены следующие моменты:

  • в случае образования новых участков из земель, которыми граждане пользовались на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо пожизненного наследуемого владения, на образованные наделы у них возникают аналогичные права;
  • если образование территорий происходит из арендованных на безвозмездной основе земель, то арендатор имеет первоочередное право на заключение нового договора аренды по тем же условиям, что и начальный акт, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением между участниками сделки;
  • при наличии сервитутов на определенные земельные участки, в пределах которых происходит образование новых наделов, они сохраняются по отношению к получившимся площадям, но в прежних границах;
  • обременения, имеющиеся по отношению к первоначальным территориям, остаются и переходят на новообразованные земли, если иное не предусмотрено договором.

Требования к образуемым участкам

К каждому новому участку закон предъявляет определенные требования. Если полученная площадь им не отвечает, то процедура образования нового участка может быть признана недействительной. Требования к образуемым и изменённым земельным участкам изложены  в ст. 11.9 ЗК РФ:

  1. Предельные величины относительно площади земельного надела в каждом регионе устанавливаются индивидуально и прописываются в градостроительном регламенте.
  2. На некоторые территории градостроительные нормы не распространяются, и поэтому для определения максимального и минимального размеров Росреестр ориентируется на статьи Земельного кодекса РФ.
  3. Границы земельного участка не должны накладываться на соседние, а также пересекаться с муниципальными образованиями и населенными пунктами.
  4. Запрет на образование нового участка накладывается в том случае, когда в результате перекрывается доступ к объектам собственности, находящимся на территории.
  5. Нельзя образовать новый надел в том случае, когда начальные земли имеют ограничения в использовании — штрафные санкции, арест.
  6. Границы должны быть правильной геометрической формы. Исключается вклинивание, острые углы, нерациональное разделение земли.
  7. Земли не могут быть образованы из территорий, пересекающихся с лесничеством, парками, и другими зонами подобного типа, кроме территорий, используемых для разработки земельных недр.

Межевание земельного участка

Для точного определения границ и площади земельного надела необходимо провести межевание. Согласно ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости», это комплекс действий, включающих в себя геодезическую съемку и оформление полученных результатов в виде межевого плана. Межевание является обязательной процедурой только в тех случаях, когда речь идет об участии земель в юридически значимых сделках, при образовании новых участков и в случае регистрации площадей в законном порядке.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Как правило, необходимость межевания вызвана потребностью в четком определении границ будущего участка, его площади, а также расположению на кадастровом плане общей территории региона. В частном порядке межевание помогает разрешить спорные ситуации с соседями.

Процедура проводится специалистом – кадастровым инженером, который имеет специальное образование и умеет обращаться со сложным оборудованием для проведения геодезической съемки.

Порядок проведения межевания определяется следующими этапами:

  1. Владелец земли подготавливает документацию и обращается в специализированную компанию, выполняющую геосъемку.
  2. Исполнители производят необходимые работы и уведомляют владельцев соседних участков о времени и месте оформления согласования границ.
  3. Если у соседей имеются возражения, они оформляются в письменной форме.
  4. После согласования оформляется межевое дело, которое и предоставляется в Росреестр для дальнейших кадастровых работ и регистрации земельного участка.

Многих граждан интересует, сколько стоит межевание земельного участка. Как правило, цена зависит от сложности заказа и объема работ.

Приватизация земельного участка

Процедура, в рамках которой происходит переход прав собственности на площадь от государства к частному лицу  — это приватизация земельного участка.  Как правило, это действие осуществляется в отношении территорий, которые взяты гражданином у государства в бессрочное пользование, наследуемое владение или аренду.

Если постройка находится в собственности гражданина, а участок под объектом арендуется, то владелец недвижимости имеет полное право обратиться к арендодателю с заявлением о приватизации земли. Отказ предусматривается только в отношении тех земель, которые являются особенно ценными для региона и находятся в отдельном перечне. Больше причин для отказа не существует.

Необходимость в приватизации возникает тогда, когда владелец недвижимости планирует совершить в дальнейшем какие-либо юридические действия с этим объектом или наоборот, приступить к постройке здания на земельном участке.

Сама процедура достаточно проста. Все что требуется – это подать заявку (образец заявления можно найти у нас на сайте) на приватизацию в исполнительный орган власти. В течение двухнедельного срока, документ будет рассмотрен и вынесено решение.

После этого в течение месяца утверждается проект границ территории и заключается соответствующий договор о передаче земли в собственность заявителя.

Список законов

 

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

Позвоните по телефонам горячих линий и получите юридическую консультацию: