Земельный
эксперт

Аренда земельного участка

40

Аренда — это временная передача прав пользования собственностью другим физическим или юридическим лицам. Точное определение этого термина указано в ст. 606 ГК РФ. Этот же принцип действует и по отношению к земельным участкам, которые были приватизированы или приобретены в собственность. Но так как речь идет об уникальном ресурсе, то при составлении договора аренды важно учитывать не только нормы гражданского права, но и статьи Земельного Кодекса, а также других законодательных актов.

Аукцион по аренде

Государство является первоначальным собственником всех земель. Хотя в России есть возможность приватизировать участок, основная часть наделов остается в федеральной собственности. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна при выигрыше на аукционе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Организует мероприятие местный орган самоуправления. Также допускается передача организационных вопросов сторонней компании. Так как договор можно оформить не только между физическими лицами, то участие в торгах могут принять:

  • граждане РФ;
  • иностранцы и лица без гражданства;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • иностранные компании.

За месяц или более дается открытое объявление о проведении аукциона с указанием земель, что будут выставляться в качестве лотов.

Внимание! Желательно заранее проверить участки. Хотя по закону выставляться на торги могут только земли с подведенными коммуникациями и присвоенным кадастровым номером, аукционные земли обычно являются неликвидными.

Не позднее чем за 5 дней до мероприятия желающие должны подать заявку на участие с оплатой предварительного взноса. Он составляет около 10% от стоимости аренды. При подаче заявки необходимо иметь документ, подтверждающий личность. Для иностранцев документ должен иметь нотариально заверенный перевод на русский язык. Это касается и зарубежных юр.лиц. Для предприятий идентификатором служит выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

На самом аукционе объявляется лот с подробным описанием характеристик. Организатор называет минимальную цену, которая будет увеличиваться с небольшим шагом. Если после трехкратного озвучивания повышенной цены никто из претендентов не поднимет табличку со своим номером, лот выигрывает последний “заявитель”.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

После завершения аукциона выигравший претендент подписывает договор на основании протокола мероприятия. Если участник отказывается подписывать документ, торги проводятся заново, а сам гражданин вносится в черный список.

Предоставление земельного участка без торгов в аренду тоже возможно. Граждане или предприятия могут напрямую обратиться с этим вопросом в органы самоуправления. Также преимущественное право аренды имеет гражданин, который построил дом или другие законные постройки на участке.

Договор аренды земельного участка

Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодателя, является соглашение. Образец договора аренды земельного участка можно использовать только в качестве базиса. Рекомендуется составлять его индивидуально для каждого случая, так как обязан отражать все нюансы взаимоотношений сторон. Есть несколько обязательных условий, которые прописываются в договоре:

  • Участники. В документе должны содержаться сведения об арендодателе, арендаторе и земельном участке. Граждане обязаны вписывать свои паспортные данные. А предмет договора должен иметь кадастровый номер.
  • Срок. Аренда осуществляется на условии возвратности, поэтому в соглашении четко должен быть указан срок аренды земельного участка и возврата прав. При передаче муниципальных земель срок ограничивается в зависимости от цели использования участка. Максимально допустимый — 49 лет.
  • Цена. Можно воспользоваться услугами оценочных компаний, чтобы установить стоимость аренды. С торгов участки часто уходят по цене намного ниже рыночной.

Для того, чтобы в будущем избежать сложностей, договор нужно составлять в письменном виде. Исключением являются лишь соглашения сроком менее 1 года. Они не требуют государственной регистрации и могут заключаться в устной форме.

Регистрация договора аренды земельного участка

Подписанный сторонами договор нужно зарегистрировать в обязательном порядке.

  1. Подписать договор в 3 экземплярах (по одному каждой стороне, включая Росреестр).
  2. Обратиться в Росреестр по месту нахождения земельного участка. Подать заявку может любая из сторон. Кроме личного посещения Росреестра можно обратиться в МФЦ, а также отправить документы почтой РФ. Заявитель может запросить выездную комиссию для регистрации документа. Заявку можно подать онлайн на сайте Росреестр.
  3. Дождаться ответа. Росреестр проверить подлинность документов, а также наличие условия для отмены сделки.

В случае, если сделка оформляется на законных основаниях, то в течение 7 рабочих дней заявителю придет ответ о регистрации договора.

Обратите внимание! При регистрации граждане обязаны предоставить комплект документов. А также заранее оплатить госпошлину.

В отделении Росреестра заявителю потребуется не только предъявить договор. Также потребуется принести:

  • собственный паспорт;
  • паспорт земельного участка с указанным кадастровым номером;
  • документы о целевом использовании земли;
  • справку об отсутствии обременений, а также документы на все постройки, которые находятся на участке.

Этот комплект нужно предоставить не позднее, чем через 5 дней после заключения сделки и подписи договора.

Продление договора аренды земельного участка

Договор аренды длится несколько лет, после чего право пользования вновь возвращается к первоначальному владельцу. Но по взаимному соглашению сторон отношения могут длится и дальше. Речь идет о продлении договора.

Существует 2 варианта, как продлить аренду:

  • новый договор;
  • соглашение о пролонгации.

В первом случае сторонам потребуется заново пройти процесс составления и регистрации договора. Можно оставить все существенные условия или перезаключить сделку с поправками.

При пролонгации стороны подписывают дополнительное соглашение. Оно не имеет силы без основного документа и также подлежит гос.регистрации. Письмо на пролонгацию может включать поправки к первоначальному тексту. Например, измененный срок или стоимость аренды.

Разницы между новый договором и пролонгации старого нет. В обоих случаях отсчет лет идет с нуля, а не суммируется. Поэтому арендатор вновь может пользоваться участком максимальный срок — на 49 лет.

Обратите внимание! Муниципальные участки под ИЖС после окончания срока  выставляются на торги. Но если постройка уже есть, ее владелец может пролонгировать аренду без аукциона. У администрации населенного пункта есть возможность заключать договора на особых основания. Но рекомендуется оформить выкуп из аренды в собственность.

Переуступка права аренды земельного участка

Арендатор может пользоваться участком по своему усмотрению. Кроме целевого пользования допускается переуступка, поэтому земельные участки на праве аренды могут иметь и третьи лица. Например, в случае субаренды или залога. Оформить такие отношения можно на весь надел или на его часть. Получать разрешение собственника при этом не требуется, но нужно его предварительно уведомить. А сам договор переуступки прав аренды земельного участка заключается между арендатором и третьей стороной.

Собственник может заранее исключить возможность переуступки прав, если укажет соответствующее условие в соглашении. Также невозможно передать права аренды третьим лицам, если земля используется не по назначению или текущий арендатор имеет обременение на участок.

Расторжение договора аренды земельного участка

В любой момент (кроме периода проведения сельскохозяйственных работ) арендатор и арендодатель могут расторгнуть соглашение об аренде. Легче всего сделать это, если заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. После его заключения первоначальный документ снимается с учета.

Инициировать расторжение договора аренды земельного участка может любая из сторон. Желательно, чтобы для этого были веские основания. Например, собственник может разорвать отношения, если арендатор постоянно пропускает сроки оплаты. У последнего тоже могут быть серьезные основания для расторжения договора, включая постоянные преграды со стороны собственника.

Инициатор должен отправить уведомление о желании расторгнуть договора. Если вторая сторона не отреагировала или отказала, то гражданину необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и подробным изложением ситуации. Также потребуются доказательства весомости оснований.

Судебное решение о расторжении договора вступает в силу через 10 дней. Действие договора аренды прекращается в случае, если ответчик не подал апелляцию, также только через 10 дней.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос - это быстро и бесплатно!