Закрыть рекламу

Земельный
эксперт

Аренда земельного участка

9

Аренда — это временная передача прав пользования собственностью другим физическим или юридическим лицам. Точное определение этого термина указано в ст. 606 ГК РФ. Этот же принцип действует и по отношению к земельным участкам, которые были приватизированы или приобретены в собственность. Но так как речь идет об уникальном ресурсе, то при составлении договора аренды важно учитывать не только нормы гражданского права, но и статьи Земельного Кодекса, а также других законодательных актов.

Аукцион по аренде

Государство является первоначальным собственником всех земель. Хотя в России есть возможность приватизировать участок, основная часть наделов остается в федеральной собственности. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, возможна при выигрыше на аукционе.

Организует мероприятие местный орган самоуправления. Также допускается передача организационных вопросов сторонней компании. Так как договор можно оформить не только между физическими лицами, то участие в торгах могут принять:

  • граждане РФ;
  • иностранцы и лица без гражданства;
  • индивидуальные предприниматели;
  • юридические лица;
  • иностранные компании.

За месяц или более дается открытое объявление о проведении аукциона с указанием земель, что будут выставляться в качестве лотов.

Внимание! Желательно заранее проверить участки. Хотя по закону выставляться на торги могут только земли с подведенными коммуникациями и присвоенным кадастровым номером, аукционные земли обычно являются неликвидными.

Не позднее чем за 5 дней до мероприятия желающие должны подать заявку на участие с оплатой предварительного взноса. Он составляет около 10% от стоимости аренды. При подаче заявки необходимо иметь документ, подтверждающий личность. Для иностранцев документ должен иметь нотариально заверенный перевод на русский язык. Это касается и зарубежных юр.лиц. Для предприятий идентификатором служит выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ.

На самом аукционе объявляется лот с подробным описанием характеристик. Организатор называет минимальную цену, которая будет увеличиваться с небольшим шагом. Если после трехкратного озвучивания повышенной цены никто из претендентов не поднимет табличку со своим номером, лот выигрывает последний “заявитель”.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

После завершения аукциона выигравший претендент подписывает договор на основании протокола мероприятия. Если участник отказывается подписывать документ, торги проводятся заново, а сам гражданин вносится в черный список.

Предоставление земельного участка без торгов в аренду тоже возможно. Граждане или предприятия могут напрямую обратиться с этим вопросом в органы самоуправления. Также преимущественное право аренды имеет гражданин, который построил дом или другие законные постройки на участке.

Договор аренды земельного участка

Основным документом, регулирующим отношения арендатора и арендодателя, является соглашение. Образец договора аренды земельного участка можно использовать только в качестве базиса. Рекомендуется составлять его индивидуально для каждого случая, так как обязан отражать все нюансы взаимоотношений сторон. Есть несколько обязательных условий, которые прописываются в договоре:

  • Участники. В документе должны содержаться сведения об арендодателе, арендаторе и земельном участке. Граждане обязаны вписывать свои паспортные данные. А предмет договора должен иметь кадастровый номер.
  • Срок. Аренда осуществляется на условии возвратности, поэтому в соглашении четко должен быть указан срок аренды земельного участка и возврата прав. При передаче муниципальных земель срок ограничивается в зависимости от цели использования участка. Максимально допустимый — 49 лет.
  • Цена. Можно воспользоваться услугами оценочных компаний, чтобы установить стоимость аренды. С торгов участки часто уходят по цене намного ниже рыночной.

Для того, чтобы в будущем избежать сложностей, договор нужно составлять в письменном виде. Исключением являются лишь соглашения сроком менее 1 года. Они не требуют государственной регистрации и могут заключаться в устной форме.

Регистрация договора аренды земельного участка

Подписанный сторонами договор нужно зарегистрировать в обязательном порядке.

  1. Подписать договор в 3 экземплярах (по одному каждой стороне, включая Росреестр).
  2. Обратиться в Росреестр по месту нахождения земельного участка. Подать заявку может любая из сторон. Кроме личного посещения Росреестра можно обратиться в МФЦ, а также отправить документы почтой РФ. Заявитель может запросить выездную комиссию для регистрации документа. Заявку можно подать онлайн на сайте Росреестр.
  3. Дождаться ответа. Росреестр проверить подлинность документов, а также наличие условия для отмены сделки.

В случае, если сделка оформляется на законных основаниях, то в течение 7 рабочих дней заявителю придет ответ о регистрации договора.

Обратите внимание! При регистрации граждане обязаны предоставить комплект документов. А также заранее оплатить госпошлину.

В отделении Росреестра заявителю потребуется не только предъявить договор. Также потребуется принести:

  • собственный паспорт;
  • паспорт земельного участка с указанным кадастровым номером;
  • документы о целевом использовании земли;
  • справку об отсутствии обременений, а также документы на все постройки, которые находятся на участке.

Этот комплект нужно предоставить не позднее, чем через 5 дней после заключения сделки и подписи договора.

Продление договора аренды земельного участка

Договор аренды длится несколько лет, после чего право пользования вновь возвращается к первоначальному владельцу. Но по взаимному соглашению сторон отношения могут длится и дальше. Речь идет о продлении договора.

Существует 2 варианта, как продлить аренду:

  • новый договор;
  • соглашение о пролонгации.

В первом случае сторонам потребуется заново пройти процесс составления и регистрации договора. Можно оставить все существенные условия или перезаключить сделку с поправками.

При пролонгации стороны подписывают дополнительное соглашение. Оно не имеет силы без основного документа и также подлежит гос.регистрации. Письмо на пролонгацию может включать поправки к первоначальному тексту. Например, измененный срок или стоимость аренды.

Разницы между новый договором и пролонгации старого нет. В обоих случаях отсчет лет идет с нуля, а не суммируется. Поэтому арендатор вновь может пользоваться участком максимальный срок — на 49 лет.

Обратите внимание! Муниципальные участки под ИЖС после окончания срока  выставляются на торги. Но если постройка уже есть, ее владелец может пролонгировать аренду без аукциона. У администрации населенного пункта есть возможность заключать договора на особых основания. Но рекомендуется оформить выкуп из аренды в собственность.

Переуступка права аренды земельного участка

Арендатор может пользоваться участком по своему усмотрению. Кроме целевого пользования допускается переуступка, поэтому земельные участки на праве аренды могут иметь и третьи лица. Например, в случае субаренды или залога. Оформить такие отношения можно на весь надел или на его часть. Получать разрешение собственника при этом не требуется, но нужно его предварительно уведомить. А сам договор переуступки прав аренды земельного участка заключается между арендатором и третьей стороной.

Собственник может заранее исключить возможность переуступки прав, если укажет соответствующее условие в соглашении. Также невозможно передать права аренды третьим лицам, если земля используется не по назначению или текущий арендатор имеет обременение на участок.

Расторжение договора аренды земельного участка

В любой момент (кроме периода проведения сельскохозяйственных работ) арендатор и арендодатель могут расторгнуть соглашение об аренде. Легче всего сделать это, если заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. После его заключения первоначальный документ снимается с учета.

Инициировать расторжение договора аренды земельного участка может любая из сторон. Желательно, чтобы для этого были веские основания. Например, собственник может разорвать отношения, если арендатор постоянно пропускает сроки оплаты. У последнего тоже могут быть серьезные основания для расторжения договора, включая постоянные преграды со стороны собственника.

Инициатор должен отправить уведомление о желании расторгнуть договора. Если вторая сторона не отреагировала или отказала, то гражданину необходимо обратиться в суд с исковым заявлением и подробным изложением ситуации. Также потребуются доказательства весомости оснований.

Судебное решение о расторжении договора вступает в силу через 10 дней. Действие договора аренды прекращается в случае, если ответчик не подал апелляцию, также только через 10 дней.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Позвоните прямо сейчас и решите свой вопрос - это быстро и бесплатно!